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      1. 风起梧桐梢 | 林森:2018年成都楼市最大的亮点是这两个字

        2018年12月11日 13:32
        来源:凤凰网房产成都站 作者:罗明松

        时至年末,2018年楼市大?#22484;讯ǎ?019年仍然?#23721;源?#25705;。凤凰网房产特别专访了?#38797;?#26679;2019”专家评审委员、四川产城汇企业管理?#37026;?#20844;司总经理林森先生,为大家解惑。

        林森(左)接受凤凰网房产专访

        凤凰网房产:请?#30473;?#20010;关键词,概括一下你对2018年楼市的感受。最好能解释一下,谢谢。

        林森:2018楼市给我的印象,第一个是“收?#20445;?#31532;二个是“稳?#20445;?#31532;三个是“展”。

        这个“收?#20445;?#24590;么?#30340;兀?#20320;看我们今年的这些核心政策,第一个就是去杠杆,相对整个发展来说,它更多的是要去掉一些整体风险。第二个地产层面,从各大城市供地和整体的成交来看,以成都为例,我们主城区的这些土地,一方面政府在供应土地的时候,条件会越来越多,?#28909;?#20154;才公寓或者代建,或者产业要求,都会有很多新的变化。那么,对成交端而言,特别明显的就是,企?#30340;?#22320;变?#26757;?#24120;谨慎,拿地不像之前17年那么火爆,高价地频出。整个18年,我们?#26786;?#30475;到,无论是政府端、还是企业端,买方市场、卖方市场都相对克制。

        以上这些是现象。它背后的逻辑是第二个字,叫“稳”。

        从全国楼市来看,今年年末,中央经济工作会议上也提出了所谓的六稳,包括稳金融、稳投资、稳外?#22330;?#31283;就业等等,稳字是基调,地产当然首当其冲。

        今年四季度以后,各级政府,特别是地方政府,对整个房地产的要求:第一是不准炒房;第二是不?#24066;?#22823;起;但是,第三也是不?#24066;?#22823;落。也就是,所有的指向性,它都朝着“稳定”的方向来发展。

        ?#26786;?#26126;显地感觉到,包括以我们四川省成都为例,未来的整个发展,对房地产的稳定性要求特别高。保证整个房地产不会大起大落,也是比较关键的。 

        从土地供应端和需求端而言,上半年(成都)是没有土地的状态,整个城市的供应量是不足的。但是,你看到年底无论是天府新区双流,还是其他一些区域,都是扎堆地放地。这应该是从供应端土地放量,来达到一个平衡状态,不要大家去抢、去把整个楼面价抬得很高。所?#36816;担?#26080;论从政策端、金融端,还是从土地的供需端,都是稳字当头。这是很重要的一个事情,我相信也会延续到明年。 

        第三个,是“展”。今年楼市还是有很多的亮点,对于成都而言,我认为它的亮点就是两个字:“产城”。

        “产城?#20445;?#20854;实今年我们整个城市在产业端有很大变化。?#28909;?#35828;,?#24230;?#24179;书记提的成都产业生态圈战略,加上产业功能区的集群战略。依托于这个方式,我们成都66个产业功能区,它会把这些重点产业跟地产结合。?#28909;?#35828;,我们在西控区会有健康产业,有新型农业;在空港,有?#25945;?#30456;关产业;在淮口新城有智能制造;在简阳可能会有空天产业园区;再?#28909;?#35828;,未来的金融城三期,对金融总部这些整体的发展都是比较利好的;?#28909;?#22312;老城区中心区域,我们所处的位置,是东郊的文创产业集聚区。

        所以,我们?#26786;?#30475;到,文旅、文创、健康、农业,智能制造、新材料、绿色科技,等等这样一些话题。以前我们认为它是产业的范畴,但是在今年的成都,它一定是“产城发展”的模?#20581;?#29992;一句比较形象的话来说,未来的整个土地供应一定要跟产业所挂?#24120;?#36825;也是一个非常明显的现象。

        今年以来,特别是三季度和四季度,大量的企业会从产业的角度来获得一些新的机会。我们?#26786;?#30475;到,?#28909;?#22312;天府新区有很多的企业落地,西区总部、中国总部,但是在这个过程当中,一定要配套另外一个端口。一方面把产业跟城市同步,另外一方面一定要配套相应的住宅区或者商业办公区,来做一个整体的平衡。 

        我觉得,今年整个成都楼市,如果要说亮点的话,“产城”是第一个亮点。

        第二个亮点,就是这座城市的生态和产业的协调发展,成都现在提出了“三城三都?#20445;?#25552;出?#26031;?#22253;城市,全域的公园城市,在这个过程当中特别?#24247;鰨热?#38182;江生态带、沱江发展轴。对山水之间的要求会比较高一些。在公园城市和“三城三都”的理念基础之上,未来整个成都的发展,也在向全域进行扩张。

        所以,今年整体来说的话,我们?#26786;?#30475;到一个“稳”字,一个“收”字,一个“展”字,能?#36824;?#21202;今年的这样一个变化,一个状态。


        凤凰网房产2019年的话,我们有怎样一个预判?

        林森从宏观层面来看,2019全年整体的经济发展或者地产发展,我认为还是一个比较稳的状态。房地产来说,它应该是一个窄幅波动的过程,这是我的第一个判断。第二个,它是一个横盘整理的过程。

        我们?#26786;?#30475;到,现在其实是处于一种国家的管制和企业的市场化需求之间博弈的过程。你?#26786;?#26126;显地感觉到这一点。我们认为政府调控已经进入了深水期,我?#21069;?#23427;叫做3.0了。第一代的时候,只是?#30340;?#19981;能买或者不准卖;第二代的调控,它可能会从人的角度、金融的角度或者城市土地控制的角度,各种更深的层面,来进行整体的地调控;第三代,调控进入3.0版,我觉?#30431;?#30340;核心价值是在于引导。

        现在,市场调控已经进入了引导阶段,而不是一个简单的控制,强行地不让你来做。它的引导,就是?#23548;热?#25105;堵了一个板块,就可能有疏的地?#20581;?#19968;方面,去引导向产城发展;另一方面,去引导城市的一些其他层面的配套住房,?#28909;?#20844;租房人才房等等。我觉得,棚?#29281;?#36825;样一些板块,明年可能会更多地发力。

        如果预测明年的话,第一个就是一个窄幅波动的过程,第二个我觉得调控3.0进入了引导阶段,这个是值得期待的。 

        价格上,我认为,在这两个前提之下,它不会大涨,也不会大跌。在核心的价?#30331;?#22495;,我们反而认为它的?#23548;?#30340;价值仍然会在稳中有升,它还是会比较保值这么一个状态。作为购房者投资者来看的话,它的保值?#21592;?#36739;高的,是热点区域或者产品。


        凤凰网房产:对购房者来讲,2019年该如何选择?

        林森:关于2019年购房的选择,其实这个话题?#20197;?#24456;多的场合已经表达过了,我把它归纳成几句话。第一条,永远保证高价值的热点区域。第二条,我们认为不去概念炒作的泡沫区域。第三条,就是聚焦城市实?#24066;?#30340;配套区域。

        怎么来说这个问题?#30475;?#20303;房的选择来说,我觉得,关注一个指标,就是二手房价,二手房价其实代表了一个城市某个区域价值的?#23548;?#27700;?#20581;?#29616;在市场层面上,我们举个例子,在今年整个城市的发展过程当中,虽?#20976;?#25151;价起起落落,但是像攀成钢、像金融城、像大源、或者大面等等这样一些区域,它的房价的波动可能有一些上调或者下调,但是它整体的价值仍然在波动性上升的过程当中。所以,我们一直觉得作为购房者的第一选择是高价?#30331;?#22495;,就是高价和高价?#30331;?#22495;,我觉得你不要怕它价格高,还是那句话,价格高有价格高的道理。 

        第二个逻辑是我不太赞成去概念炒作得太过的区域。老百姓在这样的地?#28966;?#25151;,未来的发展预期和投资预期,可能会有一些差距。?#28909;?#35828;,我们判断一个地方的未来,不是?#23548;?#35774;这个地?#25509;?#19968;个什么大的产业功能进去了,而是你要看它更重要的一些指标,?#28909;?#20154;口的导入情况,企业的导入情况,未来的市政规划整体情况的实现度。所?#36816;担?#36825;样的过热板块可能要做一些谨慎的考虑。

        第三个,判断一个地方能否有新的购买潜力,我觉得有几个?#20179;?#26631;:第一个学区,第二个地铁,第三个就是政府在这个区域,未来的公园或者医院等等其它一系?#20449;?#22871;。在咱们成都来说,城市的发展经历?#24605;?#20010;阶段,第一个阶段就是我们的干道经济,当时的光华大道,南延线也是干道经济;第二个是地铁经济,在去年前年比较火爆的像2号线的两侧的沿线,以及4号线两侧的沿线,?#28909;?#35828;犀浦、大面,?#28909;?#35828;十陵和温江,其实地铁经济?#26786;?#32473;我们带来很多的新的投资经验;第三个阶段,?#28909;?#35828;学区,很多人都说学区这个问题,可能不能太过热的来看这个问题,但是真正当我们回过头来看数据,成都比较高端的学区这样一些位置,房子的保值会更?#28216;?#23450;一些。


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