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      1. 风起梧桐梢丨冯珏:楼市正在经历凉夜、清风、过山岗

        2018年12月12日 18:30
        来源:凤凰网房产成都站 作者:罗明松

        时间窗口来到年末,2018年房地产跌宕起伏,经历了严苛的一轮调控,那么,我们如何看清这一年楼市的内在逻辑,预期明年的房地产走势呢?凤凰网房产特别专访了“榜样2019”专家评审委员、南睿企业管理有限公司总经理冯珏先生,为大家解惑。  

        冯珏接受凤凰网房产专访

        凤凰网房产:2018年已到尾声,请?#30473;?#20010;关键词概括一下你的感受和判断?

        冯珏18年的楼市,我总结了三个词:凉夜、清风、过山岗。

        清风代表政策,明年以稳为主,应该不会再有比较刺激的政策出台;凉夜代表大市场环?#24120;?#25972;体以转型、培育新动能为主,传统消?#24310;?#25237;资规模都很难进一步扩大;过山岗代表房价,已经翻越高峰,正在平?#26477;?#21387;,明年房价面是既防陡降又?#20848;?#21319;… 

        我们大家知道,这一轮房地产升势的起点是2016年。国家对棚改的货?#19968;?#34917;偿,目的是为了去库存。这个库存,主要集中在三?#21335;?#22478;市,因为?#23548;?#19978;2015年底,一线城市房地产?#32479;?#29616;了?#23777;?#30340;上涨势头,基本上没有库存压力。

        “很多非刚需,?#24425;?#22312;那个时候变成刚需进入市场。”

        另外,地方政府的债务问题,?#19981;?#26412;上是在中小城市地方政府。而要解决地方债务,中小城市地方政府就要保证土地溢价,土地溢价的确立则来自于这些地方房地产市场的兴起,才有足够的量去化现有存量。也就是说,整个去化的终极目的是为了去债务,解决债务问题。

        一方面,要解决地方政府的财务杠杆,要解决地方政府债务的压力;另一方面,要把三?#21335;?#22478;市楼市里的库存去化掉。

        因为,?#23548;?#19978;14年到15年,出了太多的P2P暴雷,就是地方债务跑路事件。由于地方政府发债在15年基本上停滞了,地方政府的融资几乎是陷于停滞?#21050;?#25152;以,地方政府的钱怎么来?就只能卖地。

        地方政府只能通过卖地来获得收入。但是由于各三?#21335;?#22478;市,房地产库存压力大,没有人愿意去买房,所以,国家启动了一个新的政策?#20449;?#25913;货?#19968;?#20197;前的棚改都是实物化补偿,就是你退房,我再给你还建一个。这种1:1的还法,或者1:1.2的还法,它其实不会带来的什么资金层面的泛滥。但是,当时为了去化三?#21335;?#27004;市的库存,提出棚改货?#19968;?#25105;给你钱,你?#26786;阅?#36825;个钱,随便到市场去买你想要的东西(房子)。

        ?#27604;唬?#36825;里边有一部分是房票,有一部分是现金。这房票,就指定南充的只能在南充买,或者南充的哪几个楼盘,哪几个区买。这是为了解决当地的去库存。由于有这一批生力军进入市场,当时拆迁作价是很高的。(另有一种是现金)成都只要一拆迁,随随便便(赔付)2万到2万5?#31185;?#31859;,但?#23548;?#19978;限价以后,现在成都市区的住宅?#31185;?#31859;也就一万三四。当这些人每个平米拿到接近1万块钱,去三?#21335;?#22478;市,三?#37027;А?#22235;五千一平米的市场去买房,那?#22836;?#24120;的大手大脚。

        由于有这一批人加入,三?#21335;?#22478;市楼市很快见底。很多一直不着急买房子的人,一看房价直线涨,很多非刚需,?#24425;?#22312;那个时候纷纷变成了刚需进入市场,十多年没有卖掉的老盘也一夜之间全部清完。

        “以后不会有国家出钱给你买房子这种好事。”

        16、17年,特别是到17年底,这一轮房价上涨,给三?#21335;?#22478;市带来非常剧烈的变化。我们看到,去库存几乎已经完成。所以在17年底,国家慎重提出了这几个方面:一是去杠杆,地方政府要减掉债务,不能再像以前一样?#25105;?#21457;债提高基础风险。 第二是家庭去杠杆,?#20048;?#27004;市的泡沫崩溃,因为?#23548;?#19978;到17年底的时候,家庭购房的杠杆率是达到了48%。这个48%是什么概?#30591;?#23601;是国家贷?#30591;?#36151;出来100块钱,有48块是用于买房。这就说明购房杠杆率已经到了非常高的地?#20581;?#31532;三是停止,但后来?#25351;?#20102;,就?#23548;?#32531;棚改的货?#19968;?#21516;时在2020年要?#39034;觥?#30456;当于说,我们的棚改工作基本上已经完成,以后就不会有国家出钱拿给你买房子的这种好事。这?#25237;?#27004;市的预期有比较大的影响。

        ?#32531;?#26159;大背景,15年以后,美国正式?#39034;?#20102;QE货币宽松政策。特别是在17年进行了三?#28205;?#24687;,今年?#24544;?#32463;进行了三次的加息。?#23548;?#19978;,15年以后,中国实体经济领域没有达到我们预想的复苏,或者复苏力度还?#28508;?#36739;?#20572;?#36825;也导致现在货币政策两难。一方面,我们不能跟随美国加息。因为加息的话,企业的融资成本更高,那就更容易全部都死亡。另一方面,又不能随意去降息。因为降息的话,可能有更多的资金流入房地产,泡沫的崩溃就可能更加剧烈。

        所以,国家其实采用的是减压的手法。提了两个比较重要的口号,一是房?#37038;?#29992;来住的,二是要坚决遏制房价上涨。

        其实,房地产压力来自三个方面?#28009;?#19968;,来自我们说的泡沫;第二,来自各个地方债务的压力;第三,来自国际大环境的压力。这三个方面的压力导致启动了比较严厉的房地产调控。

        ?#27604;?#35843;控政策出台之后,在今年上半年,其实房地产还是呈现上涨的势头,但是得到遏制。到下半年,应?#30431;登?#20919;的趋势已经比较明显了。这里边也有一些助?#33805;粒?#23601;是包括中美贸易战,导致资金有一些流出,这里就不再想流出去这些。

        房地产融资,包括企业带R的项目,现在?#35759;?#23601;很大。今年上半年以来,对于表外融资业务,有了严厉的监管。7月31日起,P2P业务全部要报商业银行,相当于以前的财务资金自?#26477;?#31649;,之后所有交易都要放到中央,放到商业银行里面去监管。所以,去年前年几乎没有企业去做的成本较高的信托的业务,今年的确都有很多企业做,利息15%到20%。这也说明?#32933;到?#20837;房地产的资金成本到了一个比较高的时期。

        “房价一旦下跌,其实带来的?#30343;?#20943;杠杆,而是加杠杆。”

        下半年万科又喊了一个口号,就是活下去。目前的这个趋势呢?我就把他归结为“夜凉”。晚上到了,开始转凉了。但是另外一个方面,我把它理解为“风清”。它?#30343;?#37027;种树风劲吹的感觉,?#30343;?#35828;一下子就像当时有?#22797;?#25630;?#26757;?#24120;严厉的调控,更多的还是在保证房地产房价不要发生?#22303;?#30340;下挫。

        比如说,广州政府提出要取消房地产涨跌限制;深圳也在最近提出涨跌幅要控制在15%以内,其实这?#30343;?#20026;了控制涨幅,而是为了控制跌幅。因为,在目?#30333;刺?#19979;,你(房地产项目)入市的话,不要说涨15%,能够平价开不优惠,能够卖得出去已经?#28142;?#20102;。所?#36816;凳导?#19978;这个涨跌15%,更多的是要保证不要发生比较大的下跌。

        所?#36816;擔?#31181;种这些减压的措施呢?一方面它是减压,另一方面,还是相对来说比较温和,目的是为了确保房地产价格不发生崩溃性的结果。因为房价一旦下跌,其实带来的?#30343;?#20943;杠杆,而是加杠杆。

        比如说, 你买一套,交了20万的现金,但他现在值200万。你原来的杠杆是五倍、四倍,贷了80万,涨到200万的时候,你自有权利是120万,你贷的是80万。那个你的杠杆是多少?一倍都不到。所?#36816;擔?#22914;果一旦发生崩溃性的效益,就是你的自有权大幅度降低的话,?#23548;?#19978;带来的?#38054;?#20010;金融体系风险。

        国家目前主要还是以减压为主,夜凉风清。

        另外,我觉得,第三个关键?#21183;?#23454;是我们现在翻山的模式吧。这个翻山呢,必须是很小?#27169;?#20320;要是一不小?#27169;?#23601;滚下去,就完蛋了。

        所?#36816;擔?#29616;在房地产所有的市场也好、政策也好,给予的预期,都是一个稳定的预期,而?#30343;?#19968;个?#23548;?#30340;预期。国家从来?#20976;到导?#36825;个话,但是?#28216;?#26469;来看,建立长效机制还是非常关键,包括像租售同权这些,都是为了保证房价在较长的一个时间?#23614;环?#29983;大规模的上涨。因为每个人手里面虽然有钱,但是杠?#26494;先ィ?#23601;没钱拿来做其他。所以一方面要保证房价不跌、不大跌,另一方面要保证新的资金不要过多注入房地产, 这是一个细微调控的技术活儿。

        凤凰网房产:怎么样才算把这个山翻过去?

        冯珏首先是我们GDP的?#28525;?#36164;产投资,包括新增货币的房贷比例,能够回到正常值。不再是?#28525;?#36164;产和房地产贷款的一枝独秀,而是在其他特别是中国制造2025这些层面,包括新的消费领域。最近,有一些积极的国民经济转型的动作,?#24425;?#20013;央一直在鼓动的,包括像京东,前?#25945;?#26446;克强总理还专门跑到京东去?#26408;?#20799;,这目的是什么呢?就是发展新的经济动力。

        以前我们?#24213;?#38065;,最早2000年的时候是做外?#24120;缓?005年到2014年的时候,是做房产。但是现在很多人考虑,做抖音。现在这个时候,人们发现来钱的方式好像变了。

        美女永远是这个社会的一个优质资源

        还有一个叫做美女经济。你要说是2000年前,美女都是去做外贸企业;之后是在房地产;现在美女都在抖音。其实这就是一种网红经济,美女其实就是资源的正常配置。对吧?美女永远是这个社会的一个优质资源,她在哪个地方聚集得越多,说明未来这个区域赚钱相对越容?#20303;?/p>

        那么现在美女个个都去当网红了。?#30343;?#35828;这个网红不好,我们不评?#20852;?#20294;是?#26786;?#30475;出,经济的动能正在发生变化,这?#24425;?#22269;家所希望看到的,就是说像这?#20013;?#27714;力,要供给新的上档次的商品。以前我们看点小视频,这是不花钱的。对吧?现在你随便网上要下个书什么的,统统都要花钱。这?#24425;?#26032;的增长动能。

        其实房地产更多就是一个存量经济,新动能则更多是消费者。所以,你说以后房产会怎样?可能不会那么受人关注。

        ?#27604;?#22312;一些热点的城市?#32479;?#24066;?#28023;?#25151;地产依?#30343;潜?#36739;重要的,就像环渤海、长江口、大湾区、成渝等?#21462;?#22240;为我们现在提城市化,就是第三次城市化,这是现在所面临的重要契机。

        第一次城市化,叫做就地城市化。以前大家都农村的对吧?#23458;?#28982;之间说大家都变成城里人了,那就把土地迁出去,把土地置换了,就像三峡库区移民一样,搞个三峡新城,反正就给大家集中到一起,一人给你20个平米的商铺……有什么用?没用。人还是那些人,生产还是那些生产,对吧?#24247;?#19968;次城市化里边呢就带来了几个沿海区域开放。 

        人都往中心 城市跑,干嘛呢?搬砖嘛

         那么第二次城市化,就是大城市化,人都往中心 城市跑,干嘛呢?搬砖嘛。这些城市的建设,中心 城市建设带来农名工进城的契机,?#24425;?#22478;市人口增长的一个源动力。

         现在第三次城市化,其实它是一个城乡同步进行,就是我们现在说的乡村振兴。这个乡村振兴(的乡村),永远都是紧靠着核心城市的乡村在振兴,但偏远的乡村就变成了还林了,大规模地搞农业生产。 这里边,我们可能会看到更多新的方?#20581;?#27604;如,新的乡村,包括乡村旅游、乡村养老、乡村康养、乡村医疗、乡村度假,让乡村变成更高效的新型乡村;同时城市智慧化集约化发展,变成了更紧凑、更高效的城市。新型乡村与智慧城市都在城市带里,是城乡统筹的一个概念。这是房地产未来的一个趋势吧。

         所?#36816;擔?#25105;说的过山岗其实有多重意思。一个是过了山岗以后,它是一个平原,相对来说,房地产关注度没那么高,它对社会经济呢还是有很高的?#27605;?#24230;。但是第三个呢,?#27605;?#26356;多的是在城市化上,特别是新型的城市化上面。

         凤凰网房产?#20309;?#35266;上看,明年或者后年成都楼市? 

        冯珏从全国的层面来看,明年是调整年,总的基调是?#20113;?#31283;为主。

         成都的话,毕竟我们把它叫做第四城市带,因为成渝是第四城市带的概念。 16年、17年成都人口流入是全国最高的,16年城市新增人口是70万,17年50万左右,两年加起来一百多万。所以,?#26377;?#27714;这个角度,成都的城市化可能会早一步让这个城市呈?#30452;?#36739;积极的动态。可能在明年的年中或者?#24576;?#36807;年底,成都的房地产需求会有比较明显的增长。

         其实,成都市场现在也不冷,在好一点的区域,?#19981;?#26159;?#26786;?#20570;到日光。我说的增长?#27604;徊皇?#36798;到16年17年底的?#21050;?#20294;是每年的城市增长应该不会降,这是一个趋势。


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