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      1. 风起梧桐梢丨朱伟:流动性“上锁”之后,房地产何去何从?

        2018年12月13日 15:25
        来源:凤凰网房产成都站 作者:罗明松

        2018,是房地产“变格”之年;2019,我认为是新物种出现的一年。

        2018年,楼市调控进入深水区,?#36129;?#20135;业结构调整也?#36763;?#23454;质性进展。新生物?#24544;?#32463;出?#37073;?019年,房地产又有哪些变化?

        凤凰网房产专访了?#38797;?#26679;2019”专家评审委员、成都博邦地产总经理朱伟先生,为大家解读地产“新物种”。

        朱伟 接受凤凰网房产专访

        01

        凤凰网房产:对2018年的楼市,你有哪些感受?请谈一?#36195;?#35937;比较深的几个点。

        朱伟:18年,我最大的感受,首?#20161;?#27969;动性的降低,我们从三个维度去理解。

        第一,因为在购买销售的准入门槛上做了严格的限制,我暂时把它称之为“存量于民”。原来的投资和投机者,绝大部?#24544;?#32463;被固化掉了。它的流动性是?#26412;?#22320;降低,我称之为“堵套现?#20445;?#23601;是堵套现的通路,原来投资和投机的这一帮子人。它是基本上把流量控制下来了。

        第二,我称之为“?#20013;?#30340;流量刚需化?#20445;?#23427;相当于是梳理了刚需需求的通路,基本上把指标更多的可能性和参与度放给了刚需市场。那么,在这么一种情况下,它的流动性肯定也会得到降低。因为在银行的配资上,针对刚需?#22836;?#21018;需客户,区别是非常明显的。

        然后,第三,买卖市场流动性降低了。这是因为18年绝大部分的房地产企业都去尝试了做长效投资的这种?#28304;懟?#27604;方说长租公寓,比方说共享空间,比方说尝试去做一些公共的其他行业的配套,类?#39057;輟?#31867;民宿、类产业的投资,我称之为房地产企业把回笼资金的回路做了一些调整。

        综合这三个因素,整个行业的流动性得到了有效的控制,但?#30343;?#23436;全被堵死。

        第二点,我觉得整个市场的控?#39057;揭?#23450;量级之后,它会?#36129;?#25151;地产行业的结构性调整。

        主要表?#24544;?#20010;是传统的巨无霸房地产企业在收并?#28023;?#25110;者是对外同行投资、合作上,其实是在竞赛。从所有的?#23637;?#25968;据、销售数据,以及上市公司的财务并表里面,都能够得到很明显的这种感受。

        第二个是房地产企业的金融结构的调整,从原来传统的我们称之为“快进快出”的这种打法上,已经开始在去做比方说ABS,比方说其他的衍生行业的融资,然后反哺到房地产市场。或者说,通过原有的金融渠道已经不?#36763;耍?#20182;必须开辟新的融资通道。在这里面,我觉得民营公司的改变比国营公司要明显。

        第三个就是投资的触角,开始做外?#21360;?#28145;度的跨界整合,这就会出现他们在第三方服务,我是指房地产行业本身,比方说在设计、在原材料的配给,这些上下游市场,基本上已经开始做自?#33743;?#24182;购的策略。这种投资触角的外延,终极目的除了是把自己的产业做得更良性之外,带来最大的?#20040;?#26159;在未来大体量开发的过程里面,成本能得到有效的控制。

        第三个感触,就是产业进化的过程和下沉是很明显的。

        主要就表现在,原来传统意义上都在追住宅,然后现在有一个提法叫“主宅?#20445;?#20027;要功能或叫主题性的这种空间。

        整个产业已经开始,比方说万科的转型,他们收了?#31456;?#26031;,其实这些都代表他们在整个的产业的进化上,已经开始把视野放得更宽、更大,而?#30343;?#20256;统聚焦到商品房开发上。

        另外一个产业进化是刚?#30424;?#21040;的产业和地产结合,我们提了各种MALL,包括各种旅游地产。这里我自己感触比较明显的是西昌,万科做的17度,最后被国家叫停了。但它的出发点是好的,它想打造以文化、旅游、养老为主题的新型城市MALL,或者叫主题MALL。目前为止,在我们国内,除了万达和华侨城这两家企业之外,我认为万科这种尝试是非常有价值的,尽管被叫停了。然后,华谊?#20540;埽彩?#36890;过影视的、产权的、文化IP的输出和产业孵化,与各级政府在谈产业今后的产地结合的新的模型和模式,这些都是产业地产开始走向真正意义上的百花齐放的过程。 

        然后就是,原来的单一功能向服务的市场需求做过渡。比方说现在我们能看到有教育MALL、儿童MALL,和原来儿童反斗城是两个概念。它是做集成,有点类似于我们共享办公这?#24092;?#22411;。它是把这些教育机构衍生链条打包,以4000到2万平米不等的这种方式,目前在川渝地区做得最好是重庆。重庆有几个类似于这种教育MALL,做的特别好。而?#23452;?#20204;引用了金融的算法,它?#30343;且?#29992;了金融的杠杆,它是做算法。这些表现还是房地产长效机制的形成,它终于?#23721;?#20010;物理空间,从商品变成运营体。 

        最后一个,我们称之为传统房地产行业的产品精细化。这里面可能就涉及到比方说智能社区的引入,原来是提在概念上,但现在小?#20303;?#21326;为、三星,这些产业都已经开始深度在做,包括阿里和腾讯的社区智能化管理和国家的安全并网,这些都是原来传统地产行业没有出现过的事情。它最终极的目的是营造更和谐的社区文化。

        02

        凤凰网房产?#20309;?#20204;看到了,2018年流动性的降低,产业结构性的调整,产业+地产模式的?#28304;恚?#20986;现了很多新的玩法,那么,这些变化更深层次的逻辑是什么?

        朱伟:18年,如果给一个?#37073;?#25105;称之为“变”。2018年,我认为是地产行业“变格”的一年。我觉得今年的变化更明显,原来大家更多是在做讨论,或者是局部的?#28304;恚?#20170;年?#23548;?#19978;已经开始开花结果了。

        一个行业的发展,它是有周期的,从我们原来讲历史百家争鸣之后,一定是一家独大。我认为,房地产这个产业,已经走到必须要?#38469;?#30340;状态下,最起码我?#38054;?#26679;认为的。如果还按照以前说我们要开放,要完全市场化,它对国家经济的整体影响太大,国家是不可能松手的。17年到18年这两年,国家队在?#20302;?#30340;进场。

        其实,在乡村振?#33487;?#31574;没有公布之前,国家队已经提前六年在里面布局了。你基本上能看到的,以产城结合、乡村旅游、或者是农业三产,或者是集体的土地流转的这种?#28304;恚?#22823;面积核心口岸都?#28508;?#22269;营和央企拿掉。

        其?#30340;?#36825;样去理解,就相当于排兵布阵一样的,我?#23721;?#22622;或通路给你掐死,那么整个的你的行军打仗的轨迹一定在我控制范围内。但如果我把这一大片疆土开放给市场,?#21520;?#22871;了。哪?#20262;?#21518;的结果就是我能做调控,但是因为在里面没有弃子,?#22025;弧?#34917;位、卡位都没有,最后国家要控制这么一大盘棋,没有工具、没有方法是不行的,或者?#24471;揮形?#24213;?#24425;?#19981;行的。

        其实这是一个好的事情,因为未来,我不?#23452;?#19968;定是2019年,应该会出?#24544;?5家到45家这种规模,占了中国房地产的绝大部分江山,至于它是国营还是合营的,先不用去讨论。这个庞大体一旦出?#37073;?#23427;会反向的去催生很多新物种出来。所以,这个行业其实?#28142;?#22312;垮不垮的问题。

        比方说,我们原来没有共享空间,对吧?那是因为在去库存里面,人的智慧是肯定是无穷大的,我们原来讲,你唱而优则演。现在,比方说万达要做轻资产,那是因为他的的确?#26041;?#28139;?#22235;?#20040;多年的商业地产,产城结合、政府的政策……所有东西,他吃得已经比较透了。然后,对市场的?#23435;?#20063;吃得比较?#31119;?#29616;在不做地产了,先不?#27835;?#23427;背后的原因,我?#20976;当?#35937;的这种转型是顺理成章的。

        所以,你无法去想象,中国未来会出现什么样的新物种。因为这个市场在全球没有可比性,其它国家的地产商都是建筑商,或者叫工厂?#20581;?#21046;造商,只有我们中国有开发商这个概念。那么后期,比方说我们中国的金融化,以及今后的民生、养老这些板块,还会出现什么样的东西?#31354;?#20010;是?#26786;?#21435;想象的。

        2019年房地产整体的感觉,我形容为“洗澡鱼”。它原来一直被放在网箱里面养,可能吃得饱、吃得好,央妈要救市,是吧?房地产其实没有真正意义上经历过一个相对长的寒冬。没有。 

        在这个阶段,产业的自我调节能力,以及对自身产业结构调整,它是需要周期的。你不可能?#36129;?#23427;一年就转型,需要一个长期的过程。如果非常好的、有提?#23433;季置?#38160;度的企业,它可能通过两到三年的沉淀和?#28304;恚?#20197;及其它的这种工具类的整理。那它,说转就转。

        03

        凤凰网房产:说到并购这一块,到后面我们预计20多家企业剩下来,那其它的企业面临这样一个环境该怎么去做?#31354;庖彩?#19968;个值?#30431;?#32771;的问题。

        朱伟:?#26786;越性?#26381;务转型。再服务转型指的是介入地产行业的中小企业回归功能本位或者转入?#25856;?#26381;务功能,对地产行业进?#24615;?#26381;务,?#28909;?#34701;资、施工、运营等,而?#30343;?#21508;种地产行业链上的企业稍有实力都去当开发企业,中小企业再服务转型是地产再次升级和?#38428;?#30340;必然结果。

        打个最简单的比方,恒大的成本控制和一家小公司成本控制,绝对是两个概念。我们先不去?#36130;?#19994;本身的量级,在房地产开发过程的控制力度,中小企业和恒大PK,肯定是PK不过的。它的全域管理已经完全成熟,它的采购库以及对现金的把控力度,远远超过中小型企业。 

        在同等情况下,一模一样的土地成本、技术指标,?#30431;?#20204;同时做两个项目,就挨在一起,一个做A区,一个做B区,普通企业肯定干不过恒大。在某种意义上,我们?#26786;?#24402;功说这是恒大的量级导致的一些竞争红利,但是我还是想讲,他们(恒大们)哪怕规模没有起来,毕竟他们一直做了很多年,经历了很多市场波动,这跟它的背景和资金实力可能关系?#30343;?#24456;大,跟专业度有更大关系。

        中小企业算的账,可能算的是自?#21512;?#30446;的账,花多少钱去拿地,多少成本推广,准备卖多少,然后资金利息是多少,就是单盘操作模型。然而,很多大型公司在做这种项目的时候,考虑是要如何切入市场,因为还有更深远的布局。就像最早龙湖进成都一样,它基本上把同期开的所有的盘全部?#21543;薄?#27515;掉。原因很简单,样板区域出来之后,别人都在说它进成都应该是五六千一平,结果开盘价3500?#40644;健?#20182;的目的更多是去进入市场,要制造的影响力,你是?#28304;?#24191;告的方式,他是以这个盘在整个城市的影响力,做企业深度的布局。 

        大家整个在操盘的手法、站位、团队的专业度上,完全不在一个量级。你(中小企业)哪怕?#36763;己?#30340;融资通路,如果去PK这?#21046;?#19994;,基本上3年以内,也必死无疑。如果你非要和他PK的话,你做自?#33743;強梢?#30340;。但是,在后期获取社会资源,以及上下游的资源整合力度上,中小企业迟早会被排挤出去。

        凤凰网房产:在产业+地产这个模型当中,中小企业?#24571;?#26377;机会?

        朱伟?#20309;?#20010;人认为,今后(中小企业)可能会以金融的方式进入,而?#30343;?#20197;一个所谓的绝对投资主体的方式去进入。 

        因为小型公司还是要受制于我刚才讲的(这些具体困难)。一旦这个行业沾?#26388;?#22320;产的产业板块,就已经不能用地产来说了,而是要以产业的经营?#22836;?#21270;来讲。在某种意义上,地产变成?#30343;?#19968;个容器,或者?#30343;钦?#19968;个舞台,不能说舞跳得好不好看,和台子有关系。对吧?#20811;运擔?#20013;小企业进入的概念,更多是要么以资源,或者投资的方式参与进去。

        但是,如果你有企图心去做操盘手的话,我个人认为,还是和量级、资源匹配度有关系。比方说,我们?#30340;?#20010;产业协会来做,绝?#21592;饶?#19968;个带了十个亿资金的人来做,要便捷很多。

        04

        凤凰网房产:从?#30475;?#30340;房地产市场来看,19年有什么样一个走势?

        朱伟:我是觉得量和价的变化不会太大,就看国家队19年放多少量出来,因为他们在全国范围囤了一些货。如果他们愿意放量出来,放量的概念是指如果19年刚需的增长量变大的话,可能国家队会?#23454;?#30340;放一些量,把供需关系稳定下来。

        我认为19年大概还是会这样去走。因为今年的整个土地储?#31119;?#32477;大部分还是靠前30到40位的地产公司吃掉了,这个里面含了我们说的国企和央企。然后,其实去年,特别是下半年,我们的商业,我们的公寓是很惨的。原因很简单,当关了门之后,大家?#21482;?#24615;投资的时候,它的的确?#25151;梢?#21435;库存,但是当这个东西拿到手上之后,你会发现它的增值速度和原来理解的传统住宅的速度是不一样的。最后,这?#20179;皇?#35299;决了三五十万的投资,更大规模,比方三五百万的投资,它?#24425;头?#19981;了。

        另外,我觉得,2019年可能存在的商业所有形态,会做一个大量的?#22836;擰?#27604;方说,最早我们是鼓励公寓?#28118;?#23429;,或者叫商业?#28118;?#23429;,现在政府也在出台政策推长租公寓。

        ?#23548;?#19978;长租公寓不能一概而论。在北上广深做没问题,因为都是超级大城市。但长租公寓要下沉?#25581;?#23486;、雅安、乐山这些城市,完全就没戏。而?#19968;?#26377;一个问题,原来遗留下来?#26786;?#20570;长租公寓,或者收并购的项目,都?#30343;?#21475;岸比?#34430;?#30340;项目,因为口岸好的已经卖掉了。

        这就导致一个倒挂,你本来就交通公共配套有瑕疵了,然后做长租公寓,他们(长租公寓的客?#28023;?#26159;对城市配套有刚需的。比方说,需要有地铁,需要附近的生活配套,需要医疗或者教育配套。最后,会导致长租公寓经营很恼火,这是受制于产品本身。?#30343;?#35828;长租公寓这个概念不好,也?#30343;?#35828;操盘团队不专业,而是指你本来就是一个新生事物,但是在擦原来老项目的屁股,这个就没办法去做。就是一些必要条件不成熟。但是你看SOHO或者万科,它们做的也挺好。因为它们是以新项目选址来做,有充分的准?#28014;?/p>


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