1. <div id="f5efd"></div>
      1. 房地产税能否替代土地出让收入?

        2019年03月11日 12:01
        来源:观点地产网 作者?#21512;?#30922;

        2019年政府工作报告提出“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法?#20445;?#25151;地产税再次引发热议。为什么要进行房地产税改革?改革方向、节奏、力度是什么?房地产税能否替代土地出让收入?

        我国与房地产相关的税种有11个,但大多集中于开发建设?#26041;冢?#20445;有?#26041;?#30340;税收包括房产税?#32479;?#38215;土地使用税,2017年仅占地方本级税收收入的7.2%,远低于OECD国家50%的平均水?#20581;?/p>

        我国保有?#26041;?#31246;收规模相?#36234;仙伲?#20027;要在于税基小。从征税范围来看,?#20013;?#25151;产税?#32479;?#38215;土地使用税对居民自用住房免征,对居民出租住房未强制征税。从计税依据来看,房产税采用房产原值扣除10-30%或租金、城镇土地使用税采用?#28525;?#21333;位税额。

        当前,我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2016年,地方本级财政收入中,土地出让收入占比28.6%,房地产相关税收占比17.1%。这些税收集中在房地产开发建设?#26041;冢?016年房地产相关税收中开发建设?#26041;凇?#20132;易?#26041;?#21644;保有?#26041;?#35268;模占地方财政收入的比重?#30452;?#20026;9.3%、4.4%和3.4%。随着我国城市化推进,新房成交占比不断下降,土地出让收入和房地产开发建设?#26041;?#31246;收规模增速降低是趋势,叠加减税降费,地方财政压力将进一步凸显。

        房地产税改革,方向是将房产税?#32479;?#38215;土地使用税,这两个涉房涉地的税种二税合一,并对个人住房开征房地产税;目的是用房地产税替代土地出让收入,完善地方税制,使地方政府房地产相关税收收入?#35270;?#26410;来存量房时代新形势。

        我们建立了房地产税规模测算模型,对未来全国和各省房地产税增收规模进行评估。设定“房地产税规模=名义税率*全国存量住房价值*征税住房占比?#20445;?#20854;中征税住房占比由人均免征面积?#32479;?#38215;家庭住房面积结构决定。因此,税收方案中的名义税率和免征面积,是决定房地产税规模的税?#22484;?#32032;。测算结果表明:

        ?#21776;?#20869;,房地产税规模无法?#39286;?#22303;地出让收入。以2017年土地出让收入5.2万亿为标准,要使房地产税超过土地出让收入;免征面积0平时,税?#24066;?#22312;2.5%以上;免征面积12平时,税?#24066;?#22312;4%以上。因此,如果免征面积超过12平,税率在4%以内,房地产税无法替代土地出让收入。

        参考国际上0.6-6.7%的房地产税收入比,我国合理的?#23548;?#31246;率为0.1-1%,对应人均免征面积30?#20581;?#32508;合名义税率0.3-3.5%。在目前的存量房规模和房价水平下,房地产税1678-19579亿,仅相当于2017年土地出让收入均值的3.2-37.6%。

        ?#21776;?#20869;,各省房地产税均无法替代土地出让收入。按免征面积30平,各省房地产税替代土地出让收入的税率临界值位于4.8-23%,均远超当前合理名义税率上限3.5%。各省房地产税对土地出让收入替代度?#30465;?#19996;部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶梯式递增,与地方财政对土地出让收入依赖度?#21512;?#20851;。京沪进入存量房时代,土地出让收入不再是政府重要收入来源,同时房地产税税源规模大,因此替代度高。其他省份处于增量房时代,土地出让收入远高于房地产税规模。因此,经济越发达、房地产市值越大的省份,土地出让收入占地方财政的比重更高,替代度反而更低。

        长期看,在三大前提条件下,房地产税可完全替代土地出让收入成为地方重要财政收入。?#30343;?#38543;着城镇人口和人均居住面积提高,税源规模大幅增?#21360;?#20108;是若房价增速低于人均可支配收入增长、房价收入比将下降,居民?#27801;?#21463;更高的?#23548;?#31246;?#30465;?#19977;是随着存量房时代逐步到来,土地出让收入规模降低,地方政府征税动力提升。测算显?#33606;?#26410;来房地产税上限可达7.2万亿、占地方财政收入47.7%,超过2017年24%的土地出让收入占地方财政收入比例。

        需要注意的是,虽然?#21776;?#25151;地产税不能替代土地出让收入,房地产税对预期?#37026;?#33879;影响。一旦开征房地产税,地方土地出让收入预期将有下滑,因此,房地产税与土地出让收入,在一定时期存在“跷跷板”关系,此消彼长,不能完全替代。

        房地产税改革影响深远、意义重大。在立法先行的总指引下,相信一定经过认真论证并做好相关准备工作后,方会出台。

        夏磊 恒 大研究院副院长 观点地产新媒体专栏作者


        二维码 扫描上面二维码
        移动看资讯
        二维码

        凤凰网房产成都站

        扫码看更多成都房产资讯

        免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中?#29575;?#25991;字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

        ?#35753;?#27004;盘

        楼盘图
        7650元/m2
        6800元/m2
        18000元/m2
        价格待定
        价格待定
        38000元/m2
        价格待定
        关闭
        广西快乐双彩开奖结果风采网

        1. <div id="f5efd"></div>
            1. <div id="f5efd"></div>